我是土生土長(zhǎng)的太原人,一直納悶太原是不是真的沒救了?
近一兩年還是很有改觀的
之前讓人感覺發(fā)展慢,主要是大量的國(guó)企陸陸續(xù)續(xù)破產(chǎn),舊的動(dòng)能喪失了
比如,像是造紙廠 化肥廠 面粉廠 太化的二級(jí)廠破產(chǎn) 另外太重效益也不怎么好
新的企業(yè)剛引進(jìn),工業(yè)投資增長(zhǎng)率很高,經(jīng)濟(jì)上還在追趕,但沒有形成經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力。
2020年,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)3.2%,比年初(下降13.2%)回升16.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年,全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)11.3%,比年初(下降16.8%)回升28.1個(gè)百分點(diǎn)。2020年,工業(yè)投資增長(zhǎng)39.5%,比年初(下降46.7%)回升86.2個(gè)百分點(diǎn),對(duì)全市投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為64.0%,拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)7.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,制造業(yè)投資增長(zhǎng)54.4%,電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)投資增長(zhǎng)22.9%,采礦業(yè)投資下降3.3%。2020年,全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1655.11億元,下降6.4%,比一季度(下降31.4%)回升25.0個(gè)百分點(diǎn)。其中,限額以上消費(fèi)品零售額自8月起連續(xù)5個(gè)月當(dāng)月正增長(zhǎng),12月當(dāng)月增長(zhǎng)19.0%。之前太原的研發(fā)機(jī)構(gòu)太少,只有煤化所,207,中電建,太鋼,太重,太行,山大的量子光學(xué)實(shí)驗(yàn)所等,且有實(shí)力的研究機(jī)構(gòu)相對(duì)少。研發(fā)人員又是一個(gè)城市中產(chǎn)的重要組成部分和企業(yè)獲得超額利潤(rùn)的引擎。
不過這兩年也開始加速引進(jìn)和建立研究機(jī)構(gòu),發(fā)展產(chǎn)學(xué)研融合發(fā)展了。
1.新設(shè)國(guó)科大太原能源材料學(xué)院2.太原市與華為共建華為(太原)軟件學(xué)院3.籌建低真空管道磁懸浮高速飛車實(shí)驗(yàn)室依托中北大學(xué),聯(lián)合中國(guó)航天科工集團(tuán)三院。4.籌建量子光學(xué)與光量子器件國(guó)家實(shí)驗(yàn)室5.新設(shè)煤炭綠色低碳清潔利用國(guó)家實(shí)驗(yàn)室6.新設(shè)雜糧種質(zhì)創(chuàng)新與分子育種國(guó)家實(shí)驗(yàn)室7.基于量子光源的引力波探測(cè)大型地基觀測(cè)裝置樓陽(yáng)生在出席12家實(shí)驗(yàn)室揭牌儀式此次揭牌的12家實(shí)驗(yàn)室,包括第一實(shí)驗(yàn)室、光存儲(chǔ)山西省實(shí)驗(yàn)室、半導(dǎo)體信息器件與系統(tǒng)山西省實(shí)驗(yàn)室等3家省實(shí)驗(yàn)室,人工智能與信息技術(shù)、信創(chuàng)安全可控、未來(lái)基礎(chǔ)計(jì)算架構(gòu)研究、長(zhǎng)城信創(chuàng)基礎(chǔ)適配、衛(wèi)星遙感、功能蛋白、功能食品、馬鈴薯綜合應(yīng)用研究、食醋發(fā)酵科學(xué)與工程等9家省重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室。強(qiáng)省會(huì)越來(lái)越成為優(yōu)先政策了
樓陽(yáng)生在太原市就國(guó)土空間布局優(yōu)化、都市區(qū)規(guī)劃升級(jí)和人才城建設(shè)等工作進(jìn)行調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)中北高新區(qū),實(shí)現(xiàn)中北高新區(qū)與綜改示范區(qū)錯(cuò)位發(fā)展。形成支撐國(guó)家區(qū)域中心城市發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“十四五”邁上萬(wàn)億目標(biāo)的“雙引擎”。強(qiáng)化省會(huì)龍頭意識(shí),開辟“第二戰(zhàn)場(chǎng)”,打造綜改示范區(qū)、中北高新區(qū)“雙引擎”,全力推進(jìn)國(guó)家區(qū)域中心城市建設(shè)
另外地區(qū)的發(fā)展很大程度上講究天時(shí)地利人和。
具體來(lái)就是山西現(xiàn)在煤炭資源已經(jīng)被后發(fā)的神木 榆林 內(nèi)蒙所超越,省內(nèi)轉(zhuǎn)型發(fā)展,不依賴煤炭已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)。
另一方面作為晉語(yǔ)區(qū)內(nèi),三晉大地上區(qū)位最好,行政層級(jí)最高的城市,順應(yīng)著強(qiáng)省會(huì)的時(shí)代共識(shí),無(wú)論是為了存留晉語(yǔ)文化的非物質(zhì)遺產(chǎn),還是為了晉中(太原)盆地建設(shè)的省內(nèi)最高的要求,太原都會(huì)發(fā)展的越來(lái)越好。
山西一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率北方第一關(guān)于晉語(yǔ)區(qū)的回答
內(nèi)蒙古各個(gè)地區(qū)的方言都有哪些特點(diǎn)?從文化上,陜西是更接近西北還是更接近山西?為何我見到的陜西人都要把自己和陜北人區(qū)別開來(lái)?關(guān)于山西省內(nèi)發(fā)展的回答
山西的前途在哪里?山西省除了太原哪個(gè)城市發(fā)展較好呢?如何評(píng)價(jià)山西的"自黑"文化?如何看待一部分山西人無(wú)腦黑太原?為何太原6月27日公告人才引進(jìn),卻引得一片群嘲,山西本地真的沒有出路嗎?網(wǎng)傳山西師范大學(xué)全校離開臨汾搬遷至太原,真實(shí)情況是什么?有何影響?乘坐太原地鐵(太原軌道交通)出行是怎樣的一種體驗(yàn)?關(guān)于山西游玩兒的回答
如何評(píng)價(jià)2021年山西省將包括平遙古城、五臺(tái)山等51個(gè)景區(qū)對(duì)江浙滬游客免頭道門票?山西地區(qū)五一期間 1500 能去哪兒玩?
很奇怪這個(gè)土生土長(zhǎng)是不是每天宅在家里,但他說(shuō)的是有道理的,只不過和他想象的大概不一樣。
太原在基建層面爆發(fā)恰恰是2013年煤價(jià)下跌與房?jī)r(jià)上漲周期疊加,又恰好趕上耿彥波的鐵血拆遷,使太原依托房地產(chǎn)和消費(fèi)服務(wù)轉(zhuǎn)型帶來(lái)了一波高發(fā)展。
近年來(lái)從綜改區(qū)開始省府開始強(qiáng)省會(huì),實(shí)際上重心就在綜改區(qū)和汾東新區(qū),其余地區(qū)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。
一方面優(yōu)勢(shì)是從這兩年工業(yè)增加值比例來(lái)看,在省會(huì)城市中算不錯(cuò)的,也就是說(shuō)從布局角度看省府這一棋沒下錯(cuò)。
另一方面弱勢(shì)是山西傳統(tǒng)以國(guó)有資本為主導(dǎo),綜改區(qū)也是盡可能調(diào)動(dòng)省企先去。如何吸引民營(yíng)資本是未來(lái)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵,這一點(diǎn)是保守型省份的弱項(xiàng)。
問題是老城基建都差不多了,重心在南城,自然會(huì)給人變化少的感覺。而且工業(yè)增加值帶來(lái)的利潤(rùn)再轉(zhuǎn)化成服務(wù)業(yè)消費(fèi)需要一個(gè)過程,這也是太原要搞區(qū)域消費(fèi)中心的原因。
強(qiáng)省會(huì)是強(qiáng)制造業(yè),利潤(rùn)多了分配給居民總得消費(fèi),肥水不流外人田。所以太原這些年發(fā)展晉源和府城旅游業(yè),說(shuō)白了就是優(yōu)先服務(wù)本地人,其次服務(wù)本省人,最后服務(wù)全國(guó)人民。
所以核心還是在綜改區(qū),發(fā)展水平怎么樣看最近幾年制造業(yè)數(shù)據(jù),如果只是肉感周圍還是有偏見的。
當(dāng)然,疫情后商鋪關(guān)門的很多,這算是全國(guó)現(xiàn)象,居民消費(fèi)萎靡。
還記得上次調(diào)研太原,是在2019年。
通過線下考察和一系列數(shù)據(jù)的比對(duì)分析,子木認(rèn)為太原房?jī)r(jià)存在一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn),接下來(lái)會(huì)進(jìn)入漫漫陰跌周期。
2年以后的今天,再去回顧,觀點(diǎn)基本都中。
今年年后,一二線主要城市行情盡數(shù)啟動(dòng),太原的讀者朋友很著急。
再加上近期太原熱傳“0門檻”落戶,幾乎每篇文章都會(huì)留言詢問:
“太原的房子還能不能買?”“接下來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)走向如何?”
接下來(lái),子木告訴你最真實(shí)的答案,希望你能通過這篇文章徹底了解太原樓市。
一路下跌
太原樓市上一輪房?jī)r(jià)起步是在2016年,由8000元/平米開始起步。
2017年突破萬(wàn)元大關(guān),2018年繼續(xù)上揚(yáng),連續(xù)突破1.3萬(wàn)元/平米,站在歷史頂峰。
但從2018年下半年開始,隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫,開發(fā)商對(duì)太原市場(chǎng)的預(yù)期也不斷下降,土地市場(chǎng)行情持續(xù)趨冷。
2018年7月20日,太原起拍總金額逾130億元的8塊土地,全部流拍,震驚了樓市。
消息一經(jīng)證實(shí),媒體渲染后,購(gòu)房者觀望情緒極速升溫,樓市隨即落入冰點(diǎn)。樓市進(jìn)入“有價(jià)無(wú)市”的盤整行情。
這幾年的太原只能用一個(gè)字來(lái)形容:慘。
從18年下半年開始,太原從環(huán)外開始下跌,到目前為止,市內(nèi)橫盤,環(huán)外依舊下跌,全市均價(jià)大概從1.3萬(wàn)/平米,跌到目前的1.1萬(wàn)/平米。
其中尖草坪區(qū)是近幾年下跌最厲害的區(qū),部分板塊跌幅已經(jīng)超過30%,相當(dāng)于跌去一個(gè)首付,其次是勝利街以北,重工業(yè)老城區(qū)價(jià)值在衰落。最抗跌的是晉源區(qū)和小店區(qū),也是太原南向發(fā)展的主要核心區(qū)。
太原的業(yè)內(nèi)朋友跟我講了幾個(gè)案例,比如太化紫景天城,從19年到現(xiàn)在,均價(jià)一直沒變,期房變成了準(zhǔn)現(xiàn)房。
當(dāng)代moma沿湖城,18年最高12800的精裝修單價(jià),從20年開始到現(xiàn)在保持11000。
西中環(huán)外紅星天潤(rùn),陽(yáng)光城并州府,19年10月開盤11000精裝修均價(jià),第二年改毛坯銷售,現(xiàn)在8500毛坯均價(jià)。
二手房市場(chǎng)更為慘淡,中介門店客人寥寥,貝殼數(shù)據(jù)顯示,二手房銷售量每天基本保持在15套左右。
年后,核心一二線城市陸續(xù)啟動(dòng)小陽(yáng)春行情,而作為二線的太原,卻走出三四線城市的行情,房?jī)r(jià)持續(xù)下滑。
連跌2年多的太原很著急,一過年就發(fā)布了新政。
2月18日,萬(wàn)柏林區(qū)人民官宣,為打造一流人才發(fā)展環(huán)境,對(duì)符合條件的購(gòu)房人一次性補(bǔ)貼5萬(wàn)元人民幣。
明面上是為了引進(jìn)人次,實(shí)際上是為了救市。
太原的一個(gè)朋友跟我說(shuō),只要是買房,實(shí)際上基本都能領(lǐng)到,政策非常寬松。5萬(wàn)說(shuō)多不多,說(shuō)少不少,非常尷尬,但對(duì)于當(dāng)?shù)氐暮芏嗄贻p人來(lái)說(shuō),等于買蘭博基尼送了一張500元的優(yōu)惠券。
事實(shí)上,這次救市效果一般,并沒有實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)成交量。
那么太原樓市下一步會(huì)怎么走呢?
底層邏輯
如果想推理太原接下來(lái)的行情,必須得找到上一輪房?jī)r(jià)上漲的秘密。
全國(guó)來(lái)看,上輪房?jī)r(jià)上漲的主要原因分為三種:
1、政策性引導(dǎo),降低購(gòu)房門檻和成本,創(chuàng)造需求
2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流入,引發(fā)市場(chǎng)“供需矛盾”。
3、棚改貨幣化,創(chuàng)造“內(nèi)生性”購(gòu)房需求
那么太原到底屬于哪種?
和眾多三四線城市一樣,“1+3”。
2016年之前太原庫(kù)存特別大,樓市冷淡,但從2015年開始,在全國(guó)去庫(kù)存大周期下,全市響應(yīng)“擴(kuò)容號(hào)召”,大搞棚改。
很多人應(yīng)該都清楚,棚改貨幣化安置,相當(dāng)于定向撥款給拆遷戶,這些人拿錢繼續(xù)買房,導(dǎo)致樓市火熱房?jī)r(jià)上漲,連帶投資炒房客入場(chǎng),繼續(xù)推升房?jī)r(jià)。
事實(shí)上,這只是憑空創(chuàng)造出來(lái)的“內(nèi)生性”需求,不具有可延續(xù)性。
等到這一大批拆遷戶消耗完了,下一輪購(gòu)買力怎么辦?
事實(shí)便是如此。2018年年中,國(guó)開行總行收回了棚改項(xiàng)目的合同審批權(quán)限,太原跟著三四線城市一起熄火,房?jī)r(jià)開始下跌。
資本不好看后續(xù)市場(chǎng),才發(fā)生130億元土地流拍大案。
然而這些年,太原對(duì)土地財(cái)政的依賴度,從未下滑,數(shù)據(jù)顯示,太原屬于土地財(cái)政依賴較高的城市,已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)前五,高達(dá)126%。
與此同時(shí),太原又順勢(shì)積壓了新一輪庫(kù)存,從2018年開始,土地成交量和房屋住宅成交的差值越來(lái)越大,尤其是郊區(qū),新房銷售特別不佳。
去年年底太原的新房庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到2-3年的去化量,接下來(lái)還有的新房入市。
我們?cè)賮?lái)看二手房存量。貝殼數(shù)據(jù)顯示,太原二手房已經(jīng)達(dá)到27940套,真實(shí)租房19435套,而現(xiàn)在連續(xù)好幾個(gè)月,每天成交只有15-20套左右。
按照最高成交日20套,一年成交只有7300套,庫(kù)存消化完需要3.8年。
事實(shí)證明,太原擴(kuò)容的步子邁得太大了,一直靠土地金融維持發(fā)展,卻沒有考慮城市購(gòu)買力是否能跟得上房?jī)r(jià),而高房?jī)r(jià)對(duì)未來(lái)年輕人又意味著什么。
支撐力
攤開中部六省大圖,武漢、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、南昌、太原分別為六大省的省會(huì)核心。
人口、經(jīng)濟(jì)、高校數(shù)量,太原都穩(wěn)居倒數(shù)第一。
這里面我最關(guān)心的是人口指標(biāo),400多萬(wàn)人口實(shí)在不像是一個(gè)省會(huì)城市,再看近4年人口增量?jī)H為14.32萬(wàn)人,在全國(guó)省會(huì)中排名也是倒數(shù)的,更讓人看不懂。
當(dāng)然人口流入跟產(chǎn)業(yè)息息相關(guān),自從煤炭重工業(yè)經(jīng)濟(jì)滑坡后,太原并沒有找到新經(jīng)濟(jì)的替代品,無(wú)論是制造業(yè)、高新、貿(mào)易還是金融,都沒有拿出的手的,國(guó)民營(yíng)企業(yè)比例失衡,也讓的年輕人走出太原。
這造成了太原省會(huì)首位度不夠,山西晉南臨汾運(yùn)城的人往鄭州西安發(fā)展,晉北的忻州大同往石家莊北京發(fā)展,長(zhǎng)治晉城的也是往河南方向。
圍繞著太原的只是周邊的縣城小市人口,這又一次降低了城市的發(fā)展可能性。
每每看到太原的數(shù)據(jù),便心生惋惜,讓我想起明清時(shí),馳騁歐亞、舉世矚目的晉商,建國(guó)后,煤炭供養(yǎng)全國(guó)人民的中國(guó)工業(yè)心臟。
然而正是煤炭經(jīng)濟(jì),讓艱苦奮斗的山西人開始坐吃山空,頂部資源逐層向下壟斷,跟新一代年輕人撕開深深的溝壑。
這幾天太原熱傳“0門檻”落戶,我給太原的幾個(gè)派出所打電話,基本可以確認(rèn),這個(gè)消息是真的。
其實(shí)太原這樣的省會(huì)城市早應(yīng)該學(xué)著當(dāng)年的西安,“0門檻”落戶,不知道為何等到大家都把年輕人搶完了,才出這個(gè)政策。
很多人問這個(gè)政策會(huì)不會(huì)對(duì)太原樓市造成沖擊,是一劑強(qiáng)心針,我的答案是,“沒什么用”。
可以參考石家莊、河北張家口、廣東江門市等等城市,政策下放后落戶者寥寥。年輕人是想著落戶后,能在這個(gè)城市中得到什么?
是更好的工作更清晰的未來(lái),還是更好的教育資源醫(yī)療資源等等。
購(gòu)房建議
最后再講一下購(gòu)房建議。
房?jī)r(jià)的本質(zhì)是供需,雖然現(xiàn)在山西房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)了2年,但現(xiàn)下山西新二手房庫(kù)存依舊非常龐大,經(jīng)濟(jì)、人口增長(zhǎng)緩慢,也導(dǎo)致后續(xù)購(gòu)買力不足。
當(dāng)?shù)赜绣X人手里一般都是2-3套住房,而外來(lái)年輕人因?yàn)樾劫Y收入較低,無(wú)法有效支撐房?jī)r(jià),預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)陰跌,所以接下來(lái)太原房產(chǎn)的投資性薄弱。
當(dāng)然太原畢竟是省會(huì)城市,1萬(wàn)左右的價(jià)格基本是底部區(qū)間,繼續(xù)下跌的空間有限,但未來(lái)的漲幅空間亦有限。
太原未來(lái)向南發(fā)展,置業(yè)主要圍繞著產(chǎn)業(yè)和商圈,晉源區(qū)、小店區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)是未來(lái)的主核心區(qū)。
其中長(zhǎng)風(fēng)西、長(zhǎng)風(fēng)親賢、晉陽(yáng)街、晉陽(yáng)湖、龍城新區(qū)板塊是未來(lái)的價(jià)值點(diǎn),圍繞著這幾個(gè)板塊置業(yè)是沒問題。
1、小店區(qū)近幾年提出要新建商圈,引進(jìn)新科技,而且和榆次接壤,符合太原榆次同城化這個(gè)規(guī)劃。小店區(qū)分三個(gè)板塊來(lái)講,往北的親賢-長(zhǎng)風(fēng)商圈是河?xùn)|最好的板塊,包含北美,天美,茂業(yè),百盛,王府井等多個(gè)購(gòu)物中心,十分繁華,還有學(xué)府商圈也是板塊極值。
2、萬(wàn)柏林區(qū)的發(fā)展前景也不錯(cuò),長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)是河西絕對(duì)的繁華地帶,置業(yè)主要圍繞著晉源核心商圈的溢出板塊。
3.北面最多只考慮到環(huán)線以南,東面不要遠(yuǎn)過恒大山水城,西面不要遠(yuǎn)過贊城、萬(wàn)科金域華府,南面不要遠(yuǎn)過碧桂園,這個(gè)范圍內(nèi)問題都不大。
4.相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,太原這兩年120~140㎡的改善型住宅銷量上漲最快,所占比例也最多,其實(shí)太原市住宅市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入改善型時(shí)代,滿足了大批老太原人從老城區(qū)的老破小改善到新城區(qū)的大品牌樓盤的需求,購(gòu)房在此范圍內(nèi),流動(dòng)性較強(qiáng),120-140,有兩個(gè)衛(wèi)生間的最好。
5、除了學(xué)區(qū)房,太原老破小盡量不要買,大品牌物業(yè)好的小區(qū)優(yōu)先,因?yàn)槲磥?lái)太原不缺房子,但是缺好房子。
6、如果買新房可以把時(shí)機(jī)放在今年國(guó)慶期間,放量打折促銷新盤會(huì)多一些,但我更建議去買次新二手房,因?yàn)榍皫啄晏捶靠头浅6?,?jīng)過2年的回調(diào),想解套拋盤的大有人在,可以挖掘到不錯(cuò)的筍盤。
最后,還是希望太原能把握好下一個(gè)時(shí)代的機(jī)遇,學(xué)著長(zhǎng)沙投資產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)山西大省向前奔跑,而不是一味地用房?jī)r(jià)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),成為一座失落之城。
想想胡富國(guó),想想耿彥波,哪個(gè)平步青云了,發(fā)展太原哪有把煤扎實(shí)穩(wěn)步的運(yùn)出去重要,哪有低價(jià)保供重要。輸血就行了,你還想發(fā)展,別讓人家先富得回頭吐你一臉唾沫,嫌你又黑又窮就燒高香了。
2022年山西6.2億噸煤炭“保供”24省區(qū)市最新,我奉獻(xiàn)我光榮,真好呀,就是我們窮的揭不開鍋的時(shí)候,不知道能不能全國(guó)一盤棋。
https://m.weibo.cn/2258727970/4864356364063297央視財(cái)經(jīng),又上了,我們山西真是太厲害了,領(lǐng)導(dǎo)一天天研究的是怎么保供,怎么挖煤,發(fā)展不起來(lái)了賴山西人不努力,我們?cè)趺磁??加速揮鐵鍬?還是和領(lǐng)導(dǎo)背道而馳?
別的省份不清楚,山西省的換的太勤了,從2019年到2023年短短四年時(shí)間,已經(jīng)是四位不同的了我印象中(駱惠寧→樓陽(yáng)生→林武→藍(lán)佛安),估計(jì)對(duì)每個(gè)縣市的一把手還沒認(rèn)全呢就調(diào)離了,每一任的政策還沒開始實(shí)施或者剛開始實(shí)施就換了,然后又來(lái)新一任再換個(gè)新政策,周而復(fù)始,你覺得能好了么?甚至有的政策上一任和新接任都是互相矛盾的,所以別的也不用多操心,每年把重中之重的煤炭保供完成就是第一要?jiǎng)?wù)了。
發(fā)布者:歪瑞谷的